과천 아파트 매매, 전세 가격 및 시세 전망

과천 아파트 매매, 전세 가격의 역사적 흐름 및 최근 정보는 물론, 매매가격 대비 전세가격비율 분석 등을 통해 과천 아파트 매매, 전세 가격 전망을 해보고자 합니다.

 

1. 과천 아파트 평균 매매 가격 추이.

 

 

과천 아파트 평균 매매가격은 2012년 1월 6.5억원 수준이었으나, 2016년 7.5억원을 돌파한 이후 급격하게 상승하여 2021년 9월에는 무려 16.5억원까지 급상승 하였습니다.

 

아래 서울지역의 아파트 평균 매매가격과 비교해보면, 서울의 아파트 평균 매매가격이 2021년 9월기준 11.3억원임을 볼때 과천 아파트 매매 시세가 확실히 강한 것을 확인할 수 있으며, 강남, 서초 정도되어야 과천보다 확실히 가격이 높다고 생각해 볼 수 있습니다.

 

 

최근 과천과 경기도 전체 아파트 매매가격 지수 (2021년 6월 28일 = 100) 를 보면 과천의 아파트 매매가격 움직임을 조금더 입체적으로 볼 수 있습니다.

 

아래 그래프와 같이 과천지역의 아파트 매매 가격의 상승은 꾸준히 이어오고 있었지만, 최근 경기도 기타 지역의 가격상승이 갑자기 빨리지면서 2021년 6월 이후에는 경기도 전체 평균 아파트 가격 상승율이 조금더 가팔라 지고 있습니다.

 

 

 

2. 과천 아파트 m2 당 평균 매매 가격 추이.

 

 

과천 아파트의 m2 당 가격은 2012년 1월 938만원 수준에서, 2021년 9월에는 2,037만원까지 상승한 상황입니다.

 

평당으로는 6,700만원이 넘는 평균 아파트 매매 시세를 과천에서 기록하고 있는 것입니다.

 

준 강남 입지의 힘이 과천지역에서 느껴지는 수치입니다.

 

 

3. 과천 아파트 중위 매매가격 추이.

 

평균 매매가격만 본다면, 일부 고가 대형 아파트의 영향에서 자유로울 수 없습니다.

 

그렇기에 중간 등수 아파트인 중위 매매가격을 살펴보는 것 또한 필요합니다.

 

과천 아파트 중위매매가격은 2012년 1월 6.5억원 수준이었습니다.

 

하지만 2018~2019년 10억원을 훌쩍 넘어버리더니, 2021년 9월에는 16.4억원까지 올라온 것입니다.

 

평균매매가격 16.5억원과 거의 비슷한데요, 보통 평균 매매가격이 더 높은 대부분의 다른 지역에 대비해서는 과천 아파트의 균질성이 수치로 확인되는 부분이 있는 것 같습니다.

 

여튼 과천지역 중간 등수 아파트를 사려면 현재는 16.4억원이 있어야 합니다.

 

그런데, 향후 매매가격 전망을 위해서는 전세가격도 중요합니다.

 

 

4. 과천 아파트 평균 전세가격 추이.

 

 

과천 아파트 평균 전세 가격은 2012년 1월 2.7억에 불과했으나, 2016년 급상승하여 6억원을 넘어버리더니 2021년 9월에는 7.3억원의 평균 전세 시세를 형성하고 있습니다.

 

그럼, 매매가 대비 전세가 비율은 얼마나 될까요?

 

이 비율을 아는 것은 향후 아파트 매매가격 전망에 많은 도움이 될 수 있습니다.

 

 

5. 과천 아파트 평균 매매가격대비 평균 전세가격 비율. (그리고 향후 매매가격, 전세가격 전망)

 

 

과천 아파트의 매매가격대비 전세가격 비율은 2012년 1월 41.8%에 불과했습니다.

이런 수치는 전국적으로도 매우 낮은 수치이며, 매매가격이 특히 높은 서울보다도 낮은 수치였습니다.

 

하지만, 2016년말 전세가격이 급등하더니 순식간에 과천 아파트 전세가격비율이 80%를 넘어버립니다.

 

그 이후 전세가격대비 매매가격 상승이 더욱 가팔라지면서 2021년 9월에는 다시 43.5% 수준까지 떨어진 것입니다.

 

전세는 실수요의 힘을 대변하는데, 매매가격 대비 전세가격 비율이 40% 대라는 것은 향후 매매가격 전망에 다소 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

 

그럼, 서울과 비교해보면 어떠할까요?

 

 

현재 과천 아파트의 전세가격비율은 서울 평균보다도 낮은 상황입니다.

 

역사적으로 과천의 전세가격은 매매가대비 저렴한 상태를 유지하긴 했으나, 최근 서울대비 두드러진 전세가격비율 하락은 향후 과천 아파트 매매가격 전망을 조금은 어둡게 합니다.

 

물론, 과천은 재건축 해야하는 아파트가 많고, 이러한 재건축 아파트의 전세가격비율은 분명 매매가격보다 훨씬 낮은 것이 정상입니다.

 

하지만, 최근의 추세를 본다면 급격한 전세가격비율 하락은 다소 부담이 될 수가 있다는 뜻입니다.

 

 

또한, 강남구와 비교해보면, 2016~2017년 한시적인 경우를 제외하면 과천과 강남의 전세가겨비율은 대략 비슷하게 움직였는데, 최근에는 강남의 전세가격 비율은 올라간 반면 과천의 전세가격비율은 강남보다 눈에 띄게 낮게 하락하고 있습니다.

 

물론, 세입자의 계약갱신 청구권의 영향으로 전세가격비율이 일시적으로 왜곡될 수도 있고, 또한 전세가격비율 하나만으로 매매가격을 예측하는 것은 다양한 변수가 작용하는 부동산 전망에 완벽한 방법이 될 수는 없습니다.

 

특히 과천과 같은 재건축 추진 단지가 많은 지역은 더욱 그러합니다.

 

하지만, 준 강남 수준의 높은 매매가격과, 특히 강남보다 과거 9~10년간 과천지역의 아파트 매매가격 상승률이 훨씬 높았던 점을 감안해보면, 종합적으로 볼때 향후 과천도 여전히 향후 유망한 지역이긴 하지만, 수익률만 따져본다는 다른 지역을 우선적으로 고려해 보는 것도 괜찮을 것으로 개인적인 전망을 해봅니다.

 

 

그리고 확실히 서울대비 과천의 상승율이 조금 둔화된반면, 2021년 6월 이후 경기도 아파트의 가격상승율이 급격히 높아지고 있다는점 참조하시면 전망에 도움이 되실 것 같습니다.

 

감사합니다.