강남 아파트 매매, 전세 가격 및 시세 전망 (강남구)

1. 강남 아파트 평균 매매 가격 추이.

 

 

강남 아파트 평균 매매가격은 2012년 1월 10.5억원 수준이었으나, 2015년 6월까지는 10억 밑으로 떨어진 상태로 장기간 횡보하였습니다.

 

그러나 2015년 7월 10억원을 돌파한 이후 스믈스믈 상승하기 시작하더니, 2018년 10월에는 강남 아파트 평균 매매가격이 15억원을 돌파하게 되었습니다.

 

2021년 들어서서는 가격상승속도가 더욱 가파르게되어 2021년 6월 18.2억이었던 평균 매매가격은 2021년 7월 순식간에 20억원을 돌파하여 22억원에 이르게 됩니다.

 

2021년 9월에는 강남 아파트 평균 매매 시세는 22.5억원입니다.

 

정말 대단한 가격상승이 아닐 수 없습니다.

 

 

 

강남 아파트와 서울 전체 아파트 매매가격을 비교해보면, 서울 아파트 평균 매매 시세가 2021년 1월 5.4억에서 2021년 9월 11.3억으로 2배 이상 오른 것을 알 수 있습니다. 강남 아파트도 10.5억원이 22.5억원이 되었으니 대략 상승율은 비슷합니다.

 

다만, 강남 아파트의 가격은 서울 전체 평균 대비 약 2배입니다.

 

서울 평균에는 강남아파트도 포함된 것이니 결국 강남과 비강남 지역의 가격차는 더욱 벌어집니다.

 

강남구와 유일하게 쌍벽을 이루는 곳은 서초구입니다.

 

서초구 아파트 매매 시세는 강남구보다 약간 낮은 수준이며, 2021년 9월에는 평균 매매가격이 20.4억원으로 강남구의 22.5억원보다 약간 낮은 편입니다.

 

 

 

참고로 최근 강남구의 아파트 매매가격 지수 (2021년 6월 28일 = 100) 를 보면 서울 전체 평균대비 다소 낮은 상승율을 기록하다가 2021년 6월을 기점으로 서울 전체 상승을 추월하는 것을 볼 수 있습니다.

 

강남외 다른 지역의 아파트 매매가격이 올라가면서 강남도 다시 매매가격이 오르는 현상으로 해석해 볼 수도 있습니다.

 

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2. 강남 아파트 m2 당 평균 매매 가격 추이.

 

 

강남 아파트의 m2 당 가격은 2012년 1월 1,167만원에서, 2016년 5월 1,200만원을 돌파한 이후 급격히 상승하여 2020년 1월에는 m2 당 2천만원을 넘어서게 됩니다.

 

2021년 9월 m2 당 평균 매매가격은 2,345만원이며, 이는 평당 7,700만원을 훌쩍 넘는 가격입니다.

 

강남 아파트 평균 매매가격이 이 정도이니, 강남에서도 프리미엄급 고급 단지 매매가가 평당 1억원을 넘는 것은 어찌 보면 피할 수 없는 현실로 받아들여야 할지 모르겠습니다.

 

 

3. 강남 아파트 중위 매매가격 추이.

 

평균 매매가격은 상위 몇 개 단지가 평균 가격을 끌어올릴 수도 있기때문에, 가격수준을 정확히 측정하기 이해서는 중간 등수의 아파트 매매가격이 어떻게 되는지도 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

강남의 아파트 중위매매가격은 2012년 1월 7.9억 수준이었으며, 2021년 9월에는 22억원입니다.

 

2012년 1월 평균 매매가격이 10.5억원이었던 것에 비하면 2012년 1월 중위매매가격은 약 25% 낮은 7.9억원이었던 것입니다.

 

하지만, 2021년 9월에는 평균 매매가격 22.5억원과 중위매매가격 22억원이 별로 차이가 나지 않습니다.

 

즉, 강남 아파트는 특정 선도 아파트 단지만 치고나간것이 아니라, 전체적인 아파트가 동시에 상승한 것을 수치로도 확인할 수 있습니다.

 

그럼, 향후 강남 아파트 매매가격 전망에 중요한 단서가 될 전세가격을 살펴보겠습니다.

 

4. 강남 아파트 평균 전세가격 추이.

 

 

강남 아파트 평균 전세 가격은 2012년 1월에는 4.4억원 수준이었습니다.

 

그러던 것이, 2015년 11월 6억을 돌파하기 시작하였으며, 이때를 기점으로 매매가도 확실히 상승하게 됩니다.

 

즉, 강남아파트 매매가격 상승은 전세라는 실수요가 뒤에서 밀면서 올라간 측면이 분명 있습니다.

 

그리고, 2021년 9월에는 평균 전세 가격이 11.5억원에 이릅니다.

 

2021년 6월에만 해도 평균 전세가격이 8.6억원이었는데 3개월만에 약 3억원이 오른 것입니다.

 

이러한 강남 아파트 전세가격 상승은 정말 놀랍도록 무섭고 빠른 것이며, 전세 세입자들의 부담이 그만큼 충격적으로 증가한 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

물론 강남뿐 아니라 위 그래프에서 처럼 서울 전체적인 전세가격이 2021년 6월이후 한번 더 급격히 점프하는 현상이 나타고 있습니다.

 

그럼, 매매가 대비 전세가 비율은 얼마나 될까요?

 

이 비율을 아는 것은 향후 아파트 매매가격 전망에 많은 도움이 됩니다.

 

 

5. 강남 아파트 평균 매매가격대비 평균 전세가격 비율. (그리고 향후 매매가격, 전세가격 전망)

 

 

강남 아파트의 매매가격대비 전세가격 비유은 2012년 1월 43.6% 였으며 2016년가지 꾸준히 증가하여 2016년에는 59% 수준까지 증가하였다가, 이후 매매가격의 급격한 상승으로 다시 50% 밑으로 떨어졌습니다.

 

하지만, 2020년부터 다시 전세가격이 급격히 상승하기 시작하여 2021년 9월에는 53%를 기록하고 있습니다.

 

정부의 부동산 정책 부작용으로 강남에서 전세와 같은 임대물건을 구하기가 어려워진 것도 분명 이러한 전세가격 상승의 이유중 하나로 볼 수 있겠습니다.

 

이와 같은 강남 전세가격 비율의 상승은 탄탄한 실수요를 증명하며, 향후 강남 아파트 매매가격이 쉽게 빠지지 않을 수 있음을 직관적으로 알려주는 지표가 됩니다.

 

 

물론, 서울 전체 평균 전세가격비율대비 강남 아파트의 전세가격비율은 위 그래프에서 처럼 낮은 것이 사실입니다.

 

하지만, 매매가격이 높았던 강남의 전세가격비율은 역사적으로 낮았고, 서울 전체 추세와 대략 비슷하게 움직였으며, 오히려 최근 그 격차가 축소되었기때문에 현재의 강남 아파트 전세가격비율이 향후 강남 아파트 가격을 부정적으로 전망할 근거가 되지는 않을 것으로 전망 됩니다.

 

이상 강남 아파트 매매, 전세 가격 흐름 및 시세 전망에 대한 글을 마치겠습니다.

 

투자에 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.