광명 아파트 매매, 전세 가격 및 시세 전망 (광명시)

오늘은 광명 아파트의 과거 및 현재까지의 매매, 전세 시세 변화는 물론 매매가격 대비 전세가격비율 등을 분석해 보면서 향후 시세 전망에 도움이 되는 내용을 공유해드리려고 합니다.

 

1. 광명 아파트 평균 매매 가격 추이.

 

 

광명 아파트 평균 매매가격은 2012년 1월 3.1억원 수준이었으나, 2018년 4억원을 돌파한 이후 급격하게 상승하였습니다.

 

그 결과 2021년 9월에는 평균 매매가격이 약 8.2억 수준까지 크게 올랐습니다.

 

특히 2021년 상반기 폭발적인 상승이 인상적입니다.

 

 

서울과 광명을 비교해보면, 가격차이가 크지 않은 것을 알 수 있습니다.

 

서울 전체의 아파트 평균매매가격은 2021년 1월 5.4억에서 2021년 9월 11.3억으로 약 2배 조금더 올랐습니다.

 

하지만, 광명은 거의 3배가까이 올랐기때문에 상승률로보면 서울 평균 아파트 매매시세 보다 더욱 많이 오른 것입니다.

 

 

다만, 최근 광명시의 아파트 매매가격 지수 (2021년 6월 28일 = 100) 를 보면 경기도 전체 평균보다는 다소 둔화된 것을 확인할 수 있습니다.

 

아파트 가격 상승세가 상대적으로 서울대비 소외되었던 경기도 전역으로 확산되면서, 광명과 같이 서울에 인접한 지역의 고가 아파트들의 가격상승세는 상대적으로 조금 덜 오르는 경향입니다.

 

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2. 광명 아파트 m2 당 평균 매매 가격 추이.

 

 

광명시 아파트의 m2 당 가격은 2012년 1월 448만원 수준이었습니다.

 

그러다 2018년 m2 당 600만원을 돌파하였으며, 이후 더욱 빠르게 올라 2021년 9월에는 m2 당 1,156만원의 평균 시세를 형성하고 있습니다.

 

평당으로는 약 3,800만원에 가까운 아파트 평균 매매 가격 시세입니다.

 

서울 아파트 평균 매매가격이 2021년 9월 기준으로 평당 약 4,500만원임을 감안하면 광명 아파트의 평균 매매가격은 평당 서울대비 85% 수준입니다.

 

3. 광명 아파트 중위 매매가격 추이.

 

앞서 살펴본 평균 매매가격과 더불어서, 가격이 중간인 아파트 가격, 즉 광명 아파트 중위 매매가격을 살펴보겠습니다.

 

 

광명 아파트 중위매매가격은 2012년 1월 딱 3억원 이었습니다.

 

하지만 2021년 9월 광명 아파트 중위매매가격은 7.7억원입니다.

 

앞서 살펴본 광명 아파트 평균 매매가격이 2021년 9월 8.2억원인 것과 비교해보면 중간순위인 중위매매가격이 0.5억원 정도 낮은 것을 알 수 있습니다.

 

일부, 고가 대형 아파트가 평균 매매가격을 크게 끌어올린 영향이 있기 때문입니다.

 

그럼, 광명 아파트 전세가격은 어떻게 변화했고 현황은 어떠할까요?

 

 

4. 광명 아파트 평균 전세가격 추이.

 

 

광명 아파트 평균 전세 가격은 2012년 1월 약 1.8억원에 불과했습니다.

 

하지만 2020년초 3억원을 돌파하더니, 2021년 가파르게 올라서 2021년 9월에는 광명 아파트 평균 전세 시세는 약 4.5억원을 조금 넘는 수준까지 올랐습니다.

 

광명 아파트의 매매가격 상승이 단순히 매매가격만의 상승이 아닌 실수요인 전세가격 상승세를 동반하고 있다는 뜻입니다.

 

그럼, 매매가 대비 전세가 비율은 얼마나 될까요?

 

이 비율을 아는 것은 향후 아파트 매매가격 전망에 매우 중요합니다.

 

 

5. 광명 아파트 평균 매매가격대비 평균 전세가격 비율. (그리고 향후 매매가격, 전세가격 전망)

 

 

광명 아파트의 매매가격대비 전세가격 비율은 2012년 1월 58.8% 였습니다.

 

전세는 실수요의 힘을 대변하는데, 이때만 해도 실수요의 힘이 그다지 크지 않았던 것이고, 당연히 매매가격이 크게 오르지도 못하는 시기였습니다.

 

하지만, 이후 광명 아파트의 전세가격이 매매가격보다 훨씬 가파르게 오르면서 2014년~2018년 상반기 까지는 70% 초반대의 전세가격 비율을 기록했습니다.

 

갭 투자는 바로 이때 했어야 했지요.

 

30% 도 안되는 자금으로 갭투자를 할 수 있었던 시기였습니다.

 

하지만, 2019년 부터 매매가격 중심의 급상승으로 전세가격비율이 뚝 떨어져서 2021년 9월에는 55.7% 의 역사적으로 매우 낮은 비율을 기록하고 있습니다.

 

 

 

경기도 전체와 광명시를 비교해보면, 원래 경기도와 광명의 매매가격대비 전세가격비율은 비슷했지만, 현재는 광명의 전세가격비율이 크게 낮아졌습니다.

 

 

서울과 비교해보면 서울과 인접한 광명은 경기도 평균보다는 서울 평균과 유사한 변화를 보이는 것을 알 수 있습니다.

 

두 지역의 전세가격비율이 매우 유사하게 움직입니다.

 

하지만, 원래 광명의 전세가격비율이 높았으나, 2019년 이후에는 광명의 전세가격 비율이 서울 평균 대비 낮아진 것을 볼 수 있습니다.

 

지역마다 전세가격비율은 다릅니다. 서울과 같은 고가 지역은 다른 지역보다 낮고, 재건축 노후 단지가 많은 지역도 전세가격 비율은 낮습니다.

 

하지만 이렇게 약 10년을 기간을 두고, 그리고 다른 지역과 비교해보면 대략적인 현재 매매가격과 전세가격 위치를 알 수 있습니다.

 

광명 아파트의 향후 장기적인 전망이 나쁘지 않다는 것에는 저도 동의하지만, 현재 크게 낮아진 전세가격비율과 강남을 포함한 서울 전체 평균의 85% 수준까지 오른 현재 가격수준을 감안해보면, 상대적으로 다른 지역대비 투자 매력도가 감소한 것으로 전망해 볼 수 있겠습니다.

 

실수요가 아닌 투자목적이라면 전세가격비율과 매매가격 변화를 보고 더욱 저평가된 지역을 찾아보시는 것이 투자 전망으로는 약간 더 좋지 않을까 합니다.

 

이 것으로 광명 아파트 매매, 전세 가격 흐름 및 시세 전망에 대한 글을 마치겠습니다.

 

투자에 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.